Un sous-sol qui suinte, une toiture qui masque des infiltrations depuis trois ans, des fondations fissurées invisibles derrière le gypse fraîchement peint. J’ai vu des acheteurs signer des offres sur des propriétés qui avaient l’air impeccables. Six mois plus tard, ils me rappelaient en panique. Le vendeur avait rafraîchi les peintures juste avant les visites. Ça arrive plus souvent qu’on le pense à Montréal et en Montérégie. L’inspection préachat, c’est votre seule protection concrète avant de vous engager sur une transaction de 400 000 $ ou plus.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas l’avis d’un inspecteur en bâtiment certifié. Chaque propriété présente des particularités qui nécessitent une évaluation sur place.
L’essentiel sur l’inspection préachat en 30 secondes
- Durée : 2 à 3 heures sur place, rapport complet en 48 heures
- Coût : à partir de 670 $ pour une maison unifamiliale au Québec
- Ce qui est couvert : structure, toiture, électricité, plomberie, isolation — inspection visuelle uniquement
- Votre levier : utilisez le rapport pour négocier une réduction ou demander des réparations avant l’achat
Ce que vous risquez vraiment sans inspection préachat
18 000 à 24 000 $
Coût moyen du remplacement d’un drain français défaillant au Québec
Franchement, le problème que je vois le plus souvent dans ma pratique d’inspecteur dans le Grand Montréal ? Les acheteurs qui font confiance aux apparences. Une maison propre, bien décorée, avec un vendeur sympathique. Tout semble correct. Sauf que derrière les murs fraîchement peints, le drain français installé en 1975 est peut-être complètement obstrué.
Je me souviens d’un dossier traité l’année dernière à Longueuil. Le couple avait visité la propriété en juillet, par beau temps. Tout était sec. Personne n’avait pensé à demander si le sous-sol avait déjà eu des problèmes d’infiltration. Six mois plus tard, le premier dégel a révélé la réalité : selon les données RénoAssistance, remplacer un drain français coûte entre 18 000 $ et 24 000 $ incluant la membrane hydrofuge. C’est le genre de surprise qui fait mal.
La loi ne vous oblige pas à faire inspecter avant d’acheter. Comme le précise Éducaloi, l’inspection préachat n’est pas obligatoire au Québec. C’est votre choix. Le problème ? L’article 1726 du Code civil vous protège contre les vices cachés, mais encore faut-il pouvoir prouver que le défaut existait avant l’achat et que vous ne pouviez pas le voir. Sans rapport d’inspection, vous partez avec un dossier vide.
Ce qui m’énerve vraiment : les acheteurs qui pensent économiser 600 $ en sautant l’inspection, puis qui découvrent un problème de toiture de 15 000 $ la première année. J’ai vu ce scénario des dizaines de fois dans le Grand Montréal.
Les 5 problèmes que je détecte le plus souvent (et leur coût)
Dans mes dossiers depuis 2020 — environ 200 inspections par an dans le Grand Montréal et la Montérégie — certains problèmes reviennent constamment. Je ne vais pas vous lister les 150 points que je vérifie. Ça ne vous aiderait pas. Voici plutôt ce qui coûte vraiment cher quand c’est manqué.
| Problème | Fréquence | Coût réparation | Urgence |
|---|---|---|---|
| Drain français défaillant | 1 maison sur 4 (avant 1985) | 18 000 – 24 000 $ | Haute |
| Toiture en fin de vie | 1 maison sur 3 (15+ ans) | 8 000 – 18 000 $ | Moyenne à haute |
| Panneau électrique désuet | 1 maison sur 5 (avant 1980) | 3 000 – 6 000 $ | Moyenne |
| Infiltrations toiture plate | 1 plex sur 2 | 5 000 – 15 000 $ | Haute |
| Fondations fissurées | 1 maison sur 6 | 2 000 – 12 000 $ | Variable |
L’erreur que je constate le plus souvent : les acheteurs sous-estiment l’état du drain français dans les maisons d’avant 1980. Sur les dossiers que j’ai traités, les réparations découvertes après coup oscillent entre 8 000 $ et 25 000 $. Ce constat est limité à mon périmètre géographique et peut varier selon le type de sol et l’historique d’entretien.
Mon avis (qui n’engage que moi) : la thermographie vaut le supplément. Ça tourne autour de 100 à 150 $ de plus, mais ça détecte des infiltrations invisibles à l’œil nu. Sur une toiture plate de duplex, c’est presque indispensable. Si vous cherchez à comprendre tous les éléments évalués lors d’un diagnostic immobilier, sachez que l’inspection standard couvre une centaine de points — mais je me concentre sur les cinq qui coûtent vraiment cher.
Comment exploiter votre rapport pour négocier le prix
L’inspection ne sert pas juste à savoir si la maison est correcte. C’est votre levier de négociation. Trop d’acheteurs reçoivent le rapport, paniquent, et retirent leur offre. C’est dommage. Avec les bonnes tactiques, vous pouvez récupérer le coût de l’inspection — et beaucoup plus.
Comment Caroline a économisé 12 000 $ grâce à son rapport
J’ai accompagné Caroline, 38 ans, infirmière, lors de l’inspection de son premier achat : un duplex à Longueuil. Son offre était acceptée avec condition d’inspection. La vendeuse affirmait que la toiture plate avait été refaite il y a 5 ans.
Sur place, rien de visible à l’œil nu. Aucune tache au plafond. Mais la caméra thermique a révélé des zones d’humidité importante sous la membrane. Résultat : Caroline a négocié une réduction de 12 000 $ sur le prix d’achat. L’inspection lui avait coûté environ 700 $. Le retour sur investissement ? Parlons-en.
Voici comment procéder concrètement. Quand vous recevez le rapport — selon CAA-Québec, le délai est d’environ 48 heures — ne vous précipitez pas. Lisez-le avec votre courtier.
3 tactiques pour transformer votre rapport en économies
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Chiffrez les réparations avant de négocier
Demandez des soumissions d’entrepreneurs pour les problèmes majeurs identifiés. Un chiffre précis vaut mieux qu’une impression.
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Demandez une réduction ou un crédit vendeur
Plutôt que d’exiger des réparations (que le vendeur fera au rabais), négociez un montant déduit du prix de vente. Vous contrôlez la qualité des travaux.
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Gardez des arguments en réserve
Ne mettez pas tout sur la table d’un coup. Si le vendeur refuse la première demande, vous avez encore des cartes à jouer.
Si vous cherchez un inspecteur de préachat à Montréal qui peut vous accompagner pendant l’inspection et vous expliquer chaque point sur place, c’est le genre de service qui fait la différence quand vient le temps de négocier.
Vos questions sur l’inspection préachat au Québec
Voici les questions que mes clients me posent le plus souvent au téléphone. Je vous donne les réponses directes, sans jargon.
Combien coûte une inspection préachat au Québec en 2025 ?
Selon une étude 2026 de Soumissions Québec, comptez environ 670 $ plus taxes pour une maison unifamiliale, 560 $ pour un condo, et autour de 825 $ pour un duplex. Ces prix varient selon la superficie et la région.
Dois-je être présent lors de l’inspection ?
Je recommande toujours d’être présent. Vous voyez les problèmes de vos propres yeux, vous posez des questions en temps réel, et vous comprenez mieux le rapport ensuite. Prévoyez 2 à 3 heures.
Que faire si l’inspecteur trouve des problèmes majeurs ?
Trois options : négocier une réduction du prix, demander que le vendeur effectue les réparations avant la vente, ou retirer votre offre si la condition d’inspection le permet. Le rapport vous donne le pouvoir de décider en connaissance de cause.
L’inspection est-elle obligatoire pour acheter au Québec ?
Non, aucune loi ne vous y oblige. Mais soyons clairs : sauter cette étape pour économiser 600 $ sur un achat de 400 000 $, c’est un pari risqué. Les professionnels de l’immobilier la recommandent systématiquement.
Quelle différence entre inspection standard et avec thermographie ?
L’inspection standard est visuelle uniquement. La thermographie ajoute une caméra infrarouge qui détecte les variations de température — donc les infiltrations d’eau, les ponts thermiques, les défauts d’isolation invisibles à l’œil nu. Pour les toitures plates et les plex, je la recommande vraiment.
Si vous vendez également votre propriété actuelle, pensez à consulter les ressources sur les diagnostics immobiliers complets pour votre bien — l’inspection prévente peut éviter des mauvaises surprises lors de la négociation avec vos propres acheteurs.
La prochaine étape pour vous
Votre plan d’action avant de signer
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Incluez une condition d’inspection dans votre offre d’achat (délai de 7 à 10 jours)
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Réservez votre inspecteur dès que l’offre est acceptée — les délais sont serrés en période active
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Prévoyez d’être présent le jour J avec vos questions préparées
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Lisez le rapport avec votre courtier avant de négocier
Ce que l’inspection ne garantit pas
- L’inspection visuelle ne couvre pas les éléments inaccessibles (derrière les murs, sous les dalles)
- Les problèmes intermittents peuvent ne pas se manifester le jour de l’inspection
- Le rapport reflète l’état à une date précise et ne prédit pas l’usure future
- Risque de vices cachés non détectables visuellement (contamination au sol, amiante encapsulé)
Pour toute décision engageante, consultez un inspecteur en bâtiment certifié membre de l’AIBQ ou InterNACHI.
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question : sur un achat de plusieurs centaines de milliers de dollars, pouvez-vous vraiment vous permettre de ne pas savoir ce qui se cache derrière les murs ?